Завершение переезда структур "Газпрома" возродит офисный девелопмент в Петербурге к 2023 году

Международная консалтинговая компания Colliers International проанализировала переезд структур ПАО "Газпром" в собственные деловые центры и его влияние на рынок офисной недвижимости Петербурга в перспективе до 2023 года. По мнению экспертов, с вводом в эксплуатацию "Лахта Центра", освободившиеся в городе офисы займут подразделения ПАО "Газпром", в результате чего к 2020 году вакансия в классе А достигнет максимально низкого за последние 10 лет уровня и составит 1%; ставки аренды ускорят рост. Согласно прогнозу Colliers International, к 2023 году, с реализацией второй очереди "Лахта Центра" и первой очереди "Морской резиденции", ПАО "Газпром" и его структуры будут занимать в Петербурге порядка 1 млн кв. м (GBA). Острая потребность рынка в новых площадях, достаточный уровень ставок аренды, а также завершение влияния "фактора Газпрома" послужат драйвером новой волны спекулятивного девелопмента в Санкт-Петербурге.

Санкт-Петербург, 07 июня 2018 г. – По данным Colliers International, доля сделок с участием нефтегазового сектора на рынке офисной недвижимости за последние пять лет составила более 30%. Самый высокий спрос наблюдался в 2014-2015 гг., когда активно переезжающие структуры группы "Газпром" обеспечили поглощение почти половины объёма офисных площадей в Санкт-Петербурге. В 2016 году энергетический сектор разделил первенство с ИТ-компаниями, но по-прежнему формировал большую часть – 34% объёма всех сделок. Перевод в Петербург более 90% штата администрации ПАО "Газпром" к 2017 году ознаменовал завершение переезда монополиста, который, согласно оценке экспертов, на протяжении пяти лет обеспечивал большой объем чистого поглощения и тем самым поддерживал рынок офисной недвижимости Северной столицы.

В то же время, в 2017 году в Санкт-Петербурге были зафиксированы самые низкие объемы строительства новых офисных зданий. Так, общий объем ввода офисной недвижимости в прошлом году достиг минимальной отметки за десять лет – 116 100 кв. м. Показатель служит иллюстрацией "эффекта ожидания" девелоперов, которые на фоне повышения себестоимости строительства в связи с изменениями курса валют и снижения ставок в 2015-2016 гг. приостановили инвестиции в новые проекты, так как предполагают, что к 2019 году, после ввода первой очереди "Лахта Центра", вакансия в бизнес-центрах класса А значительно вырастет. Согласно анонсированным на текущий момент проектам, спекулятивный ввод в предстоящие три года не превысит 150 000 кв. м.

По данным Colliers International, из 424 000 кв. м суммарной площади (GLA), которые занимает на сегодня ПАО "Газпром" и его дочерние компании, более половины – 254 400 кв. м сформировано бизнес-центрами, которые компания арендует целиком. Ещё 25% составляют бизнес-центры, находящиеся в собственности компании, остальные площади представляют арендуемые офисные блоки в различных районах города.

Лидерство по количеству занятых бизнес-центров принадлежит Центральному району, по объему арендуемых площадей – Московскому району Санкт-Петербурга. ПАО "Газпром" арендует более 50 качественных бизнес-центров в Санкт-Петербурге, 70% из которых представлены объектами класса А.

С вводом в эксплуатацию 129 000 кв. м новых арендопригодных площадей в составе 1-й очереди "Лахта Центра" и коэффициенте размещения – 20 кв. м на одного человека, новая штаб-квартира сможет вместить не более 6 400 человек. Таким образом, если говорить о сценарии переезда в новый проект сотрудников из уже разместившихся в Санкт-Петербурге подразделений, то мы можем прогнозировать, что площади в проекте "Лахта Центр" займут сотрудники основных подразделений компании "Газпром", в большинстве своем занимающие качественные бизнес-центры класса А в различных районах города. Это — чуть более 6 000 сотрудников высшего и среднего звена и около 100 000 кв. м новых арендопригодных площадей, которые может получить рынок (при коэффициенте размещения в них около 15 кв. м на человека).

Однако Colliers International видит реалистичным другой сценарий развития - освободившиеся после ввода в эксплуатацию "Лахта Центра" офисные площади не выйдут на спекулятивный рынок, так как их займут продолжающие переезжать в Петербург подразделения группы "Газпром". В результате, к 2020 году вакансия в классе А снизится до рекордных 1%, а ставки начнут стремительно расти.

К 2023 году, после ввода в эксплуатацию второй очереди "Лахта Центра" и первой очереди "Морской резиденции", рынок офисной недвижимости получит еще 114 000 кв. м высококлассных площадей. При коэффициенте размещения 15 кв. м на одного человека, новые здания вместят около 7 600 сотрудников и освободят около 90 000 кв. м в качественных бизнес-центрах, арендуемых корпорацией на длительный срок. В условиях низких объемов строительства и высокого спроса со стороны структур газового монополиста на собственные освобождаемые центры, общая площадь ПАО "Газпром" и его структур в Петербурге к 2023 году может составлять более 1 млн кв. м (GBA). Завершение влияния "фактора "Газпрома"", острая потребность офисного рынка в новых площадях, а также высокие ставки аренды послужат началом новой волны спекулятивного девелопмента в Санкт-Петербурге.

Генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев заявил: "Фактор "Газпрома" поставил девелоперов в "режим ожидания", в результате которого на рынке Петербурга в последние годы нарастает дефицит высококлассных офисов. Потребность в новом строительстве станет очевидной для девелоперов только в 2020 году, после завершения переезда подразделений ПАО "Газпром" в "Лахта Центр" и перераспределения освободившихся площадей между структурами компании. К тому моменту и рост ставок аренды, отражающий дефицит площадей, должен поспособствовать решениям о запуске новых проектов. Принимая во внимание минимальный трёхлетний цикл строительства, рост спекулятивного ввода на рынке офисной недвижимости можно ожидать лишь к 2023 году".

"На протяжение последних пяти лет "Газпром" выступал драйвером рынка качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге, задавая высокую планку в требованиях к объектам и арендным ставкам. Ежегодный объём чистого поглощения в городе без учёта спроса со стороны "Газпрома" и компаний, строящих собственные офисы, в среднем составляет около 90 000 кв. м. С переездом газового монополиста в "Лахта центр" ИТ-компании, которые выступают вторым по размеру арендатором, могут занять на рынке доминирующее положение", – отмечает Игорь Темнышев, директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости и Colliers International.