На бойком месте. Cотовые дилеры делят недвижимость

27.02.2003

Приход московских сотовых дилеров вызвал ажиотаж на петербургском рынке недвижимости. За последний год количество точек, где можно купить телефон, подключиться к сети или внести абонентскую плату, увеличилось как минимум вдвое. Спрос на небольшие помещения в проходных местах бьет все рекорды.

По данным компании "МегаФон", количество дилерских и субдилерских точек сотовых операторов за 2002 г. выросло с 630 до более чем 1300.

По данным МТС, за 2002 г. количество дилерских и субдилерских точек компании в Петербурге выросло более чем в три раза - с 300 до более 1000.

До 2001 г. петербургский рынок продаж услуг сотовых операторов делили несколько десятков местных дилеров.

С появлением оператора "Мобильные ТелеСистемы" на рынок вышел московский дилер Dixis, который сейчас располагает 15 салонами. За ними последовали московские сети "Связной" (14 салонов) , "Евросеть" (13) и "Беталинк" (15). Петербургские дилеры укрупнили свои сети, теперь компании "Телефорум" принадлежит 35 салонов, Ultrastar - 32 салона под маркой "Ультра", "Связар" - 14.

Рынок недвижимости быстро отреагировал на эту тенденцию телекоммуникационного рынка. По словам Алексея Шаскольского, руководителя группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства, за последний год арендные ставки салонов сотовой связи вышли на первое место по дороговизне и обошли цены на аренду помещений под ювелирные магазины, которые традиционно считаются самыми высокими.

По словам Шаскольского, продажа услуг сотовой связи и телефонов схожа с торговлей ювелирными изделиями, поскольку не требует больших площадей и при этом обеспечивает обороты, позволяющие окупить высокие расходы на аренду.

По мнению Александра Исупова, управляющего торговой сетью компании "Максус" (работает под маркой "Связной") , цены на небольшие торговые площади были перегреты во второй половине прошлого года, когда риэлторы активно предлагали их московским сотовым дилерам.

По данным корпорации "Петербургская недвижимость", средние арендные ставки на торговые помещения площадью до 100 кв. м по городу увеличились с $12 - 25 за 1 кв. м в месяц на начало 2002 г. до $17 - 60 в начале 2003 г. Эксперты корпорации предрекают дальнейший рост цен на торговые помещения - за год арендные ставки увеличатся еще на 20 - 25%.

Под салоны, которые принимают абонентскую плату и торгуют телефонами, лучше всего подходят небольшие (20 - 100 кв. м) помещения в местах концентрации пешеходов и пассажиров городского транспорта. По словам Исупова, сейчас расценки на хорошо расположенные небольшие торговые площади в Петербурге составляют от $50 до $150 за 1 кв. м в месяц в зависимости от места.

По словам Игоря Леуса, руководителя рекламной службы петербургского филиала компании "Евросеть", расположение является главным фактором при открытии новых салонов и компании готовы платить больше за место с высокой проходимостью.

Телефоны вместо шавермы

Местные игроки прогнозируют сокращение торговых точек мелких дилеров, особенно в центре города. Их место займут крупные сети, которые готовы платить за аренду больше.

Незанятых хороших мест на рынке практически не осталось, поэтому крупные компании часто перекупают помещения, которые занимают более слабые конкуренты, предлагая арендодателю двойную цену.

"[Московские компании] предлагают арендодателю $60 за 1 кв. м там, где средняя рыночная цена составляет $30", - говорит представитель небольшой петербургской компании, просивший не называть его имени в печати. - Затем они ждут окончания срока договора аренды и занимают это место".

Исупов считает подобный подход "нормальным рыночным инструментом" не только в отношении салонов связи других компаний, но и в отношении низкорентабельных торговых точек, которые еще сохранились в центре города.

"Наши специалисты оценивают примерный уровень дохода магазина, который кажется нам удачно расположенным, а затем мы предлагаем им сдать нам помещение в аренду за соответствующую цену", - говорит Исупов.

По его словам, таким образом магазин "Связной" въехал в расположенный рядом с Балтийским вокзалом павильон, где раньше продавалась шаверма.

За отдельную плату

За возможность открыть салон на особо оживленной территории компаниям, как правило, приходится платить дополнительно. Во всех петербургских торговых центрах распространена практика вступительного взноса, который составляет $600 за 1 кв. м и выше.

Руководитель одной из субдилерских компаний, не пожелавший назвать свое имя в печати, говорит, что размер вступительного взноса определяется по принципу аукциона, а торговое помещение достается тому, кто предложит максимальную цену за въезд. Средние расценки на право въезда - $2000 - 4000 за 1 кв. м, исключение составляют торговые зоны с высоким пассажиропотоком, такие как Московский вокзал, где за въезд нужно заплатить около $12 000 за 1 кв. м, или универмаг Гостиный Двор (около $6000 за 1 кв. м).

Впрочем, открывая новые торговые точки, дилеры не прочь сэкономить на арендных расходах.

"Многие московские компании до заключения договора об аренде избегают упоминаний о том, что они представляют московские фирмы, - говорит Леус из "Евросети". - Они также избегают упоминаний о том, что собираются открывать салон сотовой связи, так как выставленная цена может быть сильно завышена".

В этом году арендные ставки вряд ли упадут, тем более что дилеры намерены продолжать экспансию. "Евросеть", уже вложившая около $1 млн в открытие 11 салонов в Петербурге, в 2003 г. планирует расширить сеть до 50 салонов, инвестировав еще около $2 млн. Сеть "Связной", которая уже потратила около $1 млн на открытие 14 салонов, собирается в этом году удвоить количество торгово-сервисных точек.

Исупов объясняет активность московских игроков насыщением московского рынка, а также ростом пенетрации услуг сотовой связи.

По мнению Алексея Лубкова, менеджера по развитию розничной сети салонов связи "Ультра", в городе еще остались привлекательные места, за которые компания готова побороться. В прошлом году компания Ultrastar открыла 10 новых салонов связи, в том числе на Невском проспекте.

По оценке Константина Левина, управляющего петербургским филиалом компании "Евросеть", сейчас около 15 фирм делят порядка 50% петербургского рынка. По его мнению, к концу года произойдет укрупнение сетей и примерно 70% рынка будут занимать шесть-семь крупных игроков.

"Приход московских дилеров, несомненно, повлиял на рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, однако дело не только в телекоммуникационных компаниях, - говорит Лубков. - За выгодные помещения борются не только сотовые операторы, но и кафе, салоны красоты, магазины одежды и обуви".