Выбор площадки - самый сложный этап в строительстве ЦОДа

Выбор площадки под строительство ЦОДа - одна из наиболее сложных задач. Основной рынок дата-центров - это Москва и Санкт-Петербург. При этом 70% рынка приходится на столицу: в Москве и населения много, и активность бизнеса высокая. Здесь сосредоточены банковские структуры, крутится значительная часть ВВП. Второй по значимости рынок дата-центров - Санкт-Петербург. Кроме того, ЦОДы строятся в некоторых городах-миллионниках.

И дело не только в электричестве. Если говорить совсем упрощенно, дата-центр - это складское помещение плюс электричество. Причем склад не всякий, а более или менее приличный. Как ни странно, таких объектов, продаваемых в собственность, в Москве очень немного. Они либо слишком велики (тысячи на четыре стоек) и, соответственно, дороги, либо слишком малы (на 300–400 стоек), а потому экономически не очень выгодны, так как не удается сэкономить на масштабе.

Еще на предыдущем месте работы, в "ТрастИнфо", мне приходилось заниматься поиском таких объектов, и по своему опыту могу сказать, что в пределах Москвы объектов, более или менее подходящих под критерии 1000–2000 тыс. стоек, не больше, чем пальцев на одной руке. Причем искали эти объекты мы не сами, а с помощью профессиональных риелторов, работающих на рынке промышленной недвижимости.

Обычно как обстоит дело? Продается объект, который нужно сносить. Но это означает, что фактически надо приобрести участок земли с условиями хуже, чем в чистом поле: участок продается со строением, которое оценивается по высоким московским ценам, но которое придется снести и построить на его месте новое.

Только представьте: ужасные московские развалины продаются по $1000 за квадратный метр. Стоимость квадратного метра вновь построенного объекта зашкаливает - под $2500. Поневоле задумаешься: "Какой смысл всем этим заниматься?" Вот и выходит, что Москва - город большой, а строить негде.

Ну и плюс к этому ЦОД - "вещь" довольно шумная. Чтобы построить дата-центр в жилом районе, нужно заниматься специальными мероприятиями по шумоподавлению. Например, на нашем тверском объекте на крыше не просто так стоит множество вентиляторов. Если бы ЦОД был построен в чистом поле, их было бы гораздо меньше. А в городе, чтобы удовлетворить требования по шуму, количество вентиляторов пришлось удвоить из-за того, что установили устройства с меньшей скоростью вращения. То же самое и с дизель-генераторами: на них пришлось ставить специальные глушители, увеличивать размер контейнера. Конечно, ЦОД в городской черте - дело обычное. Но для жилой зоны это, повторяю, не лучший объект.

А вот с электричеством ситуация изменилась. Еще в 2008 году Москва была энергодефицитным регионом, а стоимость подключения электроэнергии была огромной. И именно по этой причине ЦОД не был поначалу успешным: автозалы пустовали, так как услуги оказались дорогими. Это и понятно: если дата-центр стоил больших денег, то психологически очень трудно продавать услуги дешево. Сейчас деваться просто некуда - пришлось изменить политику.

К счастью, на данный момент проблема энергодефицита снята: в свое время по указанию Юрия Лужкова была реализована программа строительства генерирующих подстанций. В этот проект серьезные инвестиции сделали федеральные власти. Было построено много генерирующих объектов, а Федеральная сетевая компания решила проблему со связностью. Словом, так остро проблема в Москве уже не стоит. Впрочем, теперь сложилась даже обратная ситуация: есть некоторый избыток мощностей электроэнергии - спрос перевесил предложение.

А вот хорошее здание для ЦОДа найти по-прежнему трудно. К тому же дата-центр в жилой зоне - не самый привлекательный объект с точки зрения инвестиций в недвижимость (real estate investment) - жилье окупается лучше. Девелоперу выгоднее построить офис, бизнес-центр или жилые дома, чем возводить дата-центр, в котором еще придется заниматься и решением проблем с шумом. На оживленных магистралях его не построишь… Вообще в этом смысле в Москве выпадает сразу очень много мест. Поэтому дата-центры и могут появиться не очень близко от метро, там, где нет торговых либо жилых зон. К тому же здание для ЦОДа интересно лишь с точки зрения приобретения в собственность: устраивать бизнес в арендованном помещении, в которое вложено в 10 раз больше, чем оно стоит, некомфортно.

То, что нам удалось приобрести площадку на Авиамоторной, - очень большая удача. В начале года ее выставили на продажу, и мы быстро сориентировались. Это бывший офис компании "Рено", а до "Рено" там был домостроительный комбинат. Французы его реконструировали, достроили склад. Здесь располагался московский менеджмент компании, склад запчастей и учебный центр. Теперь они всем офисом переехали на территорию бывшего АЗЛК, чтобы можно было ходить на завод пешком. Плюс к этому за пределы Москвы переместили склад запчастей, так как после ужесточения въезда грузового транспорта в пределах Третьего транспортного кольца доставлять запчасти на Авиамоторную и обратно стало сложно.

По совокупности факторов помещение оказалось весьма удачным. В результате мы купили здание, расположенное в 20 минутах ходьбы от метро. Помимо установленной мощности здесь есть возможность получения дополнительной. Жилье там не построишь, потому что это промзона, хотя и вполне приличная. К зданию прилегает примерно 8 тыс. метров складских помещений, которые можно реконструировать. Но это планы на перспективу, а пока работы идут в первой части. В этом здании хорошие перекрытия, высокие потолки, в нем можно установить недорогое с инженерной точки зрения решение. Пришлось сделать лишь незначительные косметические изменения.

Этот объект рассчитан примерно на 2–2,5 тыс. стоек. Первая очередь составит 400 стоек на первом этапе (август 2014 года) и еще 400 стоек на втором (ноябрь 2014 года). 

В Москве мы будем строить еще один объект, но уже после того, как введем в эксплуатацию первую очередь на Авиамоторной. Второй московский ЦОД будет возводиться в чистом поле, за МКАД, но в непосредственной близости от нее. Емкость объекта будет примерно такая же: около 3 тыс. стоек. А дальше, скорее всего, пойдем в Петербург.

В ЦОДе же "DataPro Тверь" уже развернуто облако. Заказчики на этом объекте - не только тверские локальные компании: туда вынесено много бэк-офисов московских предприятий. Объект строился экономично и развивается он постепенно: не сразу все деньги были в него вложены, и инженерные решения подбирались таким образом, чтобы капиталовложения можно было понемногу наращивать, увеличивая мощность дата-центра. Проектная мощность составляет 4,50 МВт, и сейчас введена половина. Уже запущены два машзала. В принципе, объекты, аналогичные "DataPro Тверь", можно будет возводить и в других городах. Но пока об этом говорить рано.